ZBGS-2021-31

横琴新区管委会，各区政府（管委会），市政府各部门、各直属机构：

　　《关于规范土地出让年限重新起算问题的意见》业经市人民政府同意，现予以印发，请遵照执行。实施过程中遇到问题，请径向我局反映。

　　                   珠海市自然资源局

　　                       2021年6月16日

　关于规范土地出让年限重新起算问题的意见

　　根据有关法律法规规定，结合我市土地管理实际，现对土地出让年限重新起算问题，制定规范意见如下：

　　一、依据相关规定，应当调整土地出让年限的，按以下办法处理

　　（一）划拨土地使用权经批准转让或改为出让的，按依法受理补缴地价申请时点的地价管理规定补交地价款，补交时不扣除原已交地价的，则土地出让年限自批准之日起重新起算；要求扣除原已交地价的，则土地出让年限自批准取得原划拨土地使用权之日起算。

　　（二）经市政府批准置换调整用地的，置换调整后用地的土地出让年限起算时间不变。

　　二、由用地单位申请，经批准重新起算土地出让年限的，按以下办法处理

　　（一）整合用地的处理

　　对于相邻用地经批准整合成为一宗用地统一开发建设的，当原相邻用地的土地出让年限起算时间不一致时，可以按以下两种方式之一处理：

　　1.用地单位申请补缴地价予以统一土地出让年限起算时间的，则按依法受理补缴地价申请时点的土地使用权出让地价评估价格，计收应缴地价后，调整土地出让年限起算时间。

　　2.若用地单位不补缴地价的，则以原合宗前各用地中最早的土地出让年限起算时间作为新宗地的统一土地出让年限起算时间；或根据原合宗前各用地的用地面积（或建筑面积）、原起算时间取加权平均值（具体计算方式见附件），作为新宗地的统一土地出让年限起算时间。

　　（二）政府管理控制影响的处理

　　1.因政府延迟交付出让土地的，在政府交付土地的一年内申请，延迟交付土地的时间可通过签订补充协议，调整土地出让年限起算时间。

　　2.因强制性调整规划停止建设的项目用地（用地单位或个人原因申请修改规划条件的除外），由用地单位提出申请，并提供相应答复文件或政府公告，停止建设日期至政府强制性调整规划消除之间的期限，可通过签订补充协议，调整土地出让年限起算时间。

　　三、城市更新项目（含烂尾楼）另有规定的，按其规定执行。

　　四、本意见由珠海市自然资源局负责解释，自2021年6月17日起施行，有效期至2026年6月16日。

　　附件：土地出让年限加权平均计算方法

　　假设有n个用地合并为一宗用地，用地面积(或建筑面积)分别为S₁，S₂，…，S_n ，各用地所占的比例分别为A₁，A₂，…，A_n(其中A₁+A₂+…+A_n=100%)，各用地的土地出让年限为t₁,t₂,…,t_n、剩余的土地出让年限分别为T₁，T₂，…，T_n，则平均的土地出让年限为：

　　ｔ＝A₁ t₁+A₂ t₂+…+ t_n A_n 

　　平均剩余的土地出让年限为：

　　T＝A₁ T₁+A₂ T₂+…+ T_n A_n 

　　起计时点距现计算时点的时间差为：

　　△Ｔ＝ｔ-Ｔ

　　备注：

　　1、如同一用地存在多种功能，则用地的土地出让年限及剩余的土地出让年限，按各功能所占比例取加权平均值。

　　2、一年按365天计，每年2月按28天计。

　　案例

　　某公司，拟将其名下三宗用地整合开发建设，因取得用地的时间不同，现需将该三宗用地统一土地出让年限起算时间。用地一，土地出让年限起算时间为1999年2月20日，面积为20000平方米，功能为商业10％、办公20％、酒店20％、住宅50％；用地二，土地出让年限起算时间为2004年8月18日，面积为30000平方米，功能为酒店；用地三，土地出让年限起算时间为2007年12月10日，面积为50000平方米，功能为住宅。

　　现假设计算时点为2009年12月1日，折算成以年为单位，即2009+（365-30）/365＝2009.9178年。

　　计算过程：

　　1、用地一：起算时间1999年2月20日折算成以年为单位，即1999+（31+20）/365＝1999.1397年。距计算时点的时差为：2009.9178-1999.1397＝10.7781年。

　　用地面积S₁＝20000平方米

　　土地出让年限t₁为：t₁＝40×10％+50×20％+50×20％+70×50％＝59年

　　剩余的土地出让年限T₁为：T₁＝（40-10.7781）×10％+（50-10.7781）×20％+（50-10.7781）×20％+（70-10.7781）×50％＝48.2219年

　　2、用地二：起算时间2004年8月18日折算成以年为单位，即2004+（4×31+28+2×30+18）/365＝2004.6301年。距计算时点的时差为：2009.9178-2004.6301＝5.2877年。

　　用地面积S₂＝30000平方米

　　土地出让年限t₂为：t₂＝50年

　　剩余的土地出让年限T₂为：T₂＝50-5.2877=44.7123 年

　　3、用地三：起算时间2007年12月10日折算成以年为单位，即2007+（365-21）/365＝2007.9425年。距计算时点的时差为：2009.9178-2007.9425＝1.9753年。

　　用地面积S₃＝50000平方米

　　土地出让年限t₃为：t₃＝70年

　　剩余的土地出让年限T₃为：T₃＝70-1.9753＝68.0247 年

　　4、以用地面积为权数，各用地所占的比例（权重）为：

　　用地一：A₁＝20000/（20000+30000+50000）＝0.2

　　用地二：A₂＝30000/（20000+30000+50000）＝0.3

　　用地三：A₃＝50000/（20000+30000+50000）＝0.5

　　5、平均的土地出让年限为：

　　ｔ＝A₁ t₁+A₂ t₂+…+ t_n A_n ＝0.2×59+0.3×50+0.5×70＝61.8年

　　平均剩余的土地出让年限为：

　　T＝A₁ T₁+A₂ T₂+…+ T_n A_n ＝0.2×48.2219+0.3×44.7123+0.5×68.0247＝57.0704年

　　6、起计时点距现计算时点的时间差为：

　　△Ｔ＝ｔ-Ｔ＝61.8-57.0704＝4.7296年

　　则起计时点为：2009.9178-4.7296＝2005.1882年

　　换算为年月日：0.1882×365＝69天，即3月10日。

　　综上所述，三宗用地的统一土地出让年限起计时间为：2005年3月10日。

相关链接： 《关于规范土地出让年限重新起算问题的意见》的政策解读
相关链接： 《关于规范土地出让年限重新起算问题的意见》政策解读-案例分析